Hvad er forældrekøb?
Køber du en ejerbolig og lejer den ud til dine børn, så har du lavet et forældrekøb. Når man laver et forældrekøb kan man vælge mellem 3 forskellige beskatningsmetoder. Der findes også en række andre krav i forbindelse med forældrekøb, som man skal være opmærksom på.
Skat af leje i forbindelse med forældrekøb
Når du laver et forældrekøb og dit barn lejer sig ind i boligen, så skal du betale skat af markedslejen. Det vil sige, at du skal betale skat af den leje, som du kan opkræve efter lejelovgivningens almindelige regler. Det betyder også, at hvis dit barn betaler mindre end markedslejen, så opfattes forskellen mellem de to beløb som en gave. Gaver er underlagt nogle specielle skatteregler, som du kan læse mere om her.
Pligt om regnskab
Dine indtægter og udgifter skal noteres i et regnskab, som du har pligt til at gemme i 5 år. Du skal kun vise det til Skattestyrelsen, hvis de selv beder om det. Det er den reelle markedsleje, som du skal skrive i regnskabet og det er denne, som du bliver beskattet af. Markedslejen er den husleje, der kan opkræves efter lejelovgivningens almindelige regler. Du kan trække en række udgifter fra i regnskabet, herunder:
- Ejendomsskatter.
- Vand-, kloak- og renovationsafgifter.
- Administration og revisorbistand til regnskabet.
- Forsikring af ejendommen.
- Skorstensfejer, snerydning og fejning.
- Kontingent til grundejerforening.
- Afskrivning af eventuelle tilslutningsafgifter.
El, vand og varme
Er huslejen (som dit barn betaler til dig) inklusiv el, vand og varm, så kan du trække det fra i regnskabet. Betales det særskilt af huslejen, så skal det ikke indgå i regnskabet.
Vedligeholdelse
Vedligeholdelse i forbindelse med almindelig slid, mens du har været ejer af boligen kan trækkes fra regnskabet. Eksempelvis maling af vægge. Udgifter til reparation af skader kan kun trækkes fra, hvis én af følgende gør sig gældende:
- Skaden er ikke dækket af en forsikring eller erstatning.
- Skaden er sket efter boligen er blevet overtaget.
- Reparationen af skaden forbedrer ikke boligens mere end før skaden.
De første 3 år kan du højst fratrække 25 procent af den årlige lejeindtægt på istandsættelse af ejerlejligheder og 35 procent for en- og tofamiliehuse. Forbedringer til en bedre stand end før du overtog boligen kan ikke trækkes fra.
Renteudgifter
Har du f.eks. vej- og kloakgæld kan du trække renteudgifter fra i dit regnskab. Det kan du gøre ved, at notere udgifterne i rubrik 117 på din årsopgørelse.
Tre skattemetoder i forbindelse med forældrekøb
Når du foretager et forældrekøb kan du vælge, at dine lejeindtægter beskattes efter tre forskellige metoder som hver har deres fordele og ulemper. De tre metoder er:
- Almindelige skatteregler
- Virksomhedsordning
- Kapitalafkastordningen
Nedenunder gennemgår vi de 3 metoder og deres fordele og ulemper.
Almindelige skatteregler
Ved almindelige skatteregler bliver overskuddet før renter lagt til din personlige indkomst. Dermed bliver overskuddet beskattet på samme måde som din løn. Desuden skal du også betale AM-bidrag af overskuddet. Renteudgifter kan trækkes fra i skat på ligefod med andre renteudgifter. Læs mere om rentefradrag her. Du får automatisk denne ordning, hvis du ikke vælger en af de andre.
De almindelige skatteregler er ret nemme at administrere, men rent skattemæssigt er det ofte ikke fordelagtigt.
Ønsker du at betale skat i løbet af hele året, så skal du skrive dit overskud før renter i felt 221 på din forskudsopgørelse og dine renteudgifter i felt 488. Ved årets afslutning skal du udfylde information om overskud og renteudgifter på din årsopgørelse. I rubrik 111 noterer du dit endelig overskud før renter. I rubrik 117 skriver du dine renteudgifter. Tilfælde hvor dine indtægter fra husleje ligger på under 300.000 kr. skal du sætte kryds ved “ja” i rubrik 301, samt afkrydse rubrik 302 og svare på 303 og 304. Overstiger dine indtægter 300.000 kr. skal du skrive oplysningerne i rubrik 300 til 380. Læs mere om forskudsopgørelse eller årsopgørelse her.
Kapitalafkastordningen
Når du vælger kapitalafkastordningen, så skal du beregne et kapitalafkast, og det er dette beløb du bliver beskattet af, som kapitalindkomst. Satsen er lavere end ved de almindelig skatteregler og der skal ikke betales AM-bidrag af kapitalafkastet. Du udregner kapitalafkastet ved at gange boligen kontante pris med kapitalafkastsatsen (0 % 2019). Da kapitalafkastsatsen i 2019 ligger på 0 %, er der dog ikke nogen fordel ved ordningen.
Virksomhedsordningen
Virksomhedsordningen er den sidste skattemetode. Den er meget fordelagtigt, men også indviklet. Derfor anbefales det, at man får en revisor til at stå for det. Du kan få fradrag på udgifterne til revisor. Når du benytter dig af virksomhedsordningen skal du betale skat af resultatet efter renter er fratrukket kapitalafkastet. Der er desuden en række andre områder, som du skal være opmærksom på:
Regnskabskrav
Der er en række regnskabskrav forbundet med virksomhedsordningen. Regnskabet skal overholde de krav, som findes i bogføringsloven og i mindstekravsbekendtgørelsen. Indtægter og udgifter i forbindelse med udlejningen skal holdes fuldstændigt adskilt fra din privatøkonomi. Her kan det være en fordel, at oprette en konto til formålet.
Indskudskonto
Når du benytter dig af virksomhedsordningen, skal du opgøre ejendommes værdi og gæld på en indskudskonto. Din indskudskonto er udtryk for, hvor meget du skattefrit kan hæve ud af virksomheden, uden der udløses en rentekorrektion. Indskudskontoen skal reguleres ved årets udløb. Indskud lægges i den forbindelse til og hævninger trækkes fra.
Rentekorrektion
Der skal laves en rentekorrektion, hvis indskudskontoen er negativ ved årets udgang eller indgang. Hvis du har hævet og indskudt penge i samme indkomstår skal der også laves en rentekorrektion. Rentekorrektion lægges til din personlige indkomst og trækkes fra kapitalindkomsten.
Udskyd skat
Vælger du at opspare dele eller hele overskuddet, så vil det blive beskattet med 22 %. I tilfælde af, at der de efterfølgende år opstår et underskud, eller du hæver mere end årets overskud, skal du betale skat af det tidligere opsparede overskud. Du vil i disse tilfælde modtage en godtgørelse på den skat, du allerede har betalt.
Du kan læse mere om virksomhedsordningen på SkAT’s hjemmeside her.
Salg af forældrekøb
Du skal betale skat af din fortjeneste ved boligsalg, hvis ikke du har haft bopæl i den selv. En eventuel fortjeneste beskattes som kapitalindkomst (dog er der særlige regler ved virksomhedsordningen). Eventuelt tab kan kun trækkes fra, hvis du har fortjeneste på andre ejendomme. Din fortjeneste eller dit tab opgøres som forskellen mellem en reguleret købspris og en reguleret salgspris.
Reguleret salgspris
Salgsprisen skal omregnes til en kontantpris. Som hovedregel er det blot den aftale pris mellem køber og sælger. Salgsprisen kan fratrækkes omkostninger til ejendomsmægler, tilstandsrapport og andre udgifter der kan forbindes til salget.
Reguleret købspris
Købsprisen kan tillægges købsomkostninger. Desuden kan du tillægge 10.000 kr. til prisen pr. år du har ejet boligen (med undtagelse af salgsåret). Har du istandsat boligen, kan du forhøje købsprisen med de dele af forbedringsudgifterne, som ligger over 10.000 kr. pr. år.
Salg af forældrekøb til ens barn
Du kan altid sælge boligen til den pris, som tilsvarende boliger sælges til. Hvis ikke boligen vurderes som udlejet, så kan boligen sælges til 85 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Sælges boligen billigere, betragtes forskellen som en gave og der vil være specielle skatteregler forbundet med det. Du kan læse mere om gaver her.
Når dit barn sælger boligen videre
Har dit barn benyttet boligen som bopæl, kan ejendommen sælges videre skattefrit under de samme betingelser, som eksisterer ved et normalt boligsalg.
Læs også
- Skattefradrag
- Grøn ejerafgift
- Boligkøb
